Balkonkraftwerke

Lohnt sich die Mini-Solaranlage für das eigene Zuhause?

Die Energiewende beginnt vor der eigenen Haustür – und immer mehr Menschen machen sich Gedanken, wie sie erneuerbare Energien in ihrem Haushalt nutzen können. Eine beliebte und unkomplizierte Möglichkeit, das eigene Zuhause nachhaltiger zu gestalten, ist das Balkonkraftwerk.

Ein Balkonkraftwerk, auch als Steckersolargeräte oder Mini-Photovoltaik-Anlage bekannt, ist eine kleine Solaranlage, die direkt am oder auf dem Balkon, auf der Terrasse oder an der Fassade installiert werden kann. Die Anlagen haben eine Modulleistung von bis zu zwei Kilowatt und eine Wechselrichterleistung von bis zu 800 Watt (seit 2024, zuvor 600 Watt) und bestehen in der Regel aus ein bis zwei Solarmodulen, die den erzeugten Gleichstrom über einen Wechselrichter in haushaltsüblichen Wechselstrom umwandeln. Der besondere Vorteil: Der erzeugte Strom kann direkt in das eigene Hausnetz eingespeist werden und reduziert so den Strombezug aus dem öffentlichen Netz. Die Installation ist denkbar einfach, denn das Balkonkraftwerk wird einfach per Steckdose mit dem Hausstromnetz verbunden. Es empfiehlt sich jedoch, hierfür einen Fachmann zu engagieren.

Handwerkskosten steuerlich absetzbar

Die Handwerkerkosten für die Installation eines Balkonkraftwerks lassen sich steuerlich absetzen. So oder so bietet es eine unkomplizierte und kostengünstige Möglichkeit, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Zwar reicht die Leistung oft nicht aus, um den gesamten Strombedarf eines Haushalts zu decken, und insbesondere große Verbraucher wie Waschmaschinen oder Elektroheizungen lassen sich damit nicht allein betreiben, dennoch taugen die Anlagen sehr gut, die eigene Stromrechnung zu senken.

Die Vorteile eines Balkonkraftwerks

Komplettsets sind bereits für wenige Hundert Euro erhältlich und unterstützen beim Sparen. Eine 800-Watt-Anlage kann pro Jahr beispielsweise zwischen 600 und 800 Kilowattstunden (kWh) Strom erzeugen. Bei einem Strompreis von 30 bis 40 Cent pro kWh entspricht das einer Einsparung von bis zu 320 Euro jährlich, wenn Stromerzeugung und Stromverbrauch zu gleichen Zeiten erfolgt und die Sonneneinstrahlung entsprechend gut ist. Hinzu kommt der Umweltaspekt: Jede Kilowattstunde selbst erzeugter Solarstrom reduziert den CO₂-Ausstoß und macht unabhängiger von fossilen Energieträgern. Zudem sind Balkonkraftwerke seit 2023 in Deutschland von der Mehrwertsteuer befreit. Das bedeutet, dass sie zum Nettopreis erworben werden können. In einigen Bundesländern oder Kommunen gibt es zusätzliche Förderprogramme, die einen Teil der Kosten übernehmen. Ein Blick auf regionale Angebote dürfte sich also lohnen.

Was sollten Eigentümer beachten?

Balkonkraftwerke eignen sich nicht nur für Hauseigentümer, sondern können auch von Mietern genutzt werden. Allerdings benötigt man als Mieter die Zustimmung des Vermieters. Wer ein eigenes Haus besitzt, darf ein Balkonkraftwerk ohne große Hürden installieren. Anders sieht es bei Eigentumswohnungen aus: Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, bedürfen bauliche Veränderungen an der Außenfassade oder am Balkon der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Allerdings gibt es gute Nachrichten: Eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) von 2024 hat das „Recht auf erneuerbare Energien“ gestärkt. Das bedeutet, dass Eigentümergemeinschaften die Nutzung eines Balkonkraftwerks nicht grundsätzlich verbieten dürfen, sondern nur die Art der Installation mitbestimmen können. Daher empfiehlt es sich, frühzeitig mit der Hausverwaltung oder der Eigentümergemeinschaft ins Gespräch zu gehen, um Unstimmigkeiten zu vermeiden.

Mögliche Nachteile und Herausforderungen

Trotz der unkomplizierten Installation muss die Mini-Solaranlage im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur registriert werden. Der Prozess wurde in den letzten Jahren vereinfacht, sodass keine umfangreichen Genehmigungen mehr erforderlich sind. Die Anmeldung beim Netzbetreiber ist entfallen. Die Registrierung im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur erfolgt online und ist in wenigen Minuten erledigt. Wer sich unsicher ist, findet auf der Webseite der Bundesnetzagentur eine genaue Anleitung, die den Vorgang Schritt für Schritt erklärt. Nach der Registrierung im Marktstammdatenregister veranlasst die Bundesnetzagentur über den Netzbetreiber dann den Austausch des Wohnungszählers gegen eine moderne oder intelligente Messeinrichtung.

Astrid Zehbe
Referentin Presse und Kommunikation

Modernisierungsmieterhöhung nach Heizungstausch

Neue Heizung, neue Miethöhe

Wer sich von Öl und Gas verabschiedet und zum Beispiel auf eine Wärmepumpe umsteigt oder sein Haus an ein Wärmenetz anschließt, kann prinzipiell die Miete erhöhen. Doch die gesetzlichen Vorgaben sind komplex. Und für den Heizungstausch gelten teilweise abweichende Regelungen gegenüber anderen Modernisierungsmaßnahmen. Wir erklären, welche Vorgaben Vermieter dabei einhalten müssen.

Grundsätzliches vorweg: Erfüllt die neue Heizung die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes, so gilt der Heizungstausch als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) – und die Miete darf erhöht werden. Dabei gibt es drei Varianten: Mieterhöhung nach § 559 BGB, nach der neuen Variante § 559e BGB oder alternativ nach dem vereinfachten Verfahren (§ 559c BGB). Letzteres ist aber hinsichtlich der ansatzfähigen Modernisierungskostenhöhe auf 10.000 Euro begrenzt.

Keine Fehler bei der Ankündigung machen

Der erste Schritt, um eine Mieterhöhung durchzuführen, ist die Ankündigung: Egal ob Heizungstausch oder andere Modernisierungsmaßnahme – die Ankündigung muss form- und fristgerecht im Sinne von § 555c Absatz 1 BGB angekündigt werden. Sofern der Vermieter die Modernisierungsankündigung unterlassen hat oder diese Mängel aufweist, kann er seine Mieterhöhungsansprüche nur mit einer sechsmonatigen Verzögerung geltend machen.

Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben über Art und geplanten Umfang der Maßnahme, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung einschließlich der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten. Außerdem muss der Vermieter den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 BGB hinweisen.

Eine wesentliche Vereinfachung enthält § 555c Absatz 3 BGB. Danach können Vermieter auf anerkannte Pauschalwerte in der Ankündigung Bezug nehmen, um die Energieeinsparung darzulegen.

Mieterhöhungserklärung nach Abschluss der Arbeiten

Nach der Durchführung der Maßnahme wird die Mieterhöhungserklärung erstellt, in der die genaue Miethöhe berechnet wird. Die Erhöhung gilt dann nach dem dritten Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung. War die Ankündigung fehlerhaft, verschiebt sich dieser Zeitpunkt um sechs weitere Monate.

Berechnung der Mieterhöhung

Grundsätzlich kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 BGB). Allerdings ist die Höhe der Kappungsgrenze zu beachten: Im Falle des Heizungsaustausches darf die monatliche Miete um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden. Außerdem müssen Vermieter von den Gesamtkosten die Instandhaltungskosten abziehen. Denn nur der Modernisierungsanteil kann prozentual auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Zur Abgrenzung von Modernisierungs- und Erhaltungskosten ist gemäß § 559 Absatz 2 BGB im Zweifel eine Schätzung ausreichend. Werden Drittmittel (Förderungen) in Anspruch genommen, müssen diese ebenfalls abgezogen werden.

Neue Variante: Mieterhöhung nach Förderung

Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10 Prozent der nach der Förderung und um den Instanthaltungsanteil bereinigten aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559e BGB). In diesem Fall wird der Instandhaltungsanteil mit 15 Prozent pauschaliert. Diese 15 Prozent werden also von den nach der Förderung verbliebenen Kosten abgezogen. Auch hierbei darf die monatliche Miete nicht um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden.

Diese Variante ist insofern vorteilhaft, da man einen Pauschalabzug für Instandhaltungen vornehmen und die Jahresmiete um 10 anstatt um 8 Prozent anheben kann. Letzteres nützt allerdings nichts, wenn man über der Kappungsgrenze von 50 Cent liegt. Zwei Rechenbeispiele erläutern diese Variante:

Fallbeispiel 1
Für den Einbau einer Pelletheizung in einem vermieteten Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten à 100 Quadratmeter Wohnfläche fallen für den Eigentümer Investitionskosten von insgesamt etwa 110.000 Euro an.Der Eigentümer nimmt die Förderung in Höhe von 30 Prozent der Kosten in Anspruch. Die Investitionskosten des Eigentümers verringern sich durch die Förderung um 33.000 Euro auf insgesamt 77.000 Euro. Die Investitionskosten pro Wohnung liegen dann bei 9.625 Euro. Nach dem pauschalen Instandhaltungsabzug von 15 Prozent bleiben Modernisierungskosten pro Wohnung von 8.181,25 Euro. Die Miete kann jährlich um 10 Prozent der Modernisierungskosten für die Wohnung erhöht werden. Das entspräche einem jährlichen Erhöhungsbetrag von 818,13 Euro beziehungsweise einem monatlichen Erhöhungsbetrag von 68,18 Euro pro Wohnung. Die monatliche Miete darf jedoch nicht um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden. Da die monatliche Erhöhung um 68,18 Euro pro Wohnung einer Erhöhung von 68 Cent pro Quadratmeter entspräche, greift in diesem Fall die Kappungsgrenze, und die Miete pro Wohnung wird um 50 Euro erhöht. Jährlich entspricht das einer Mieterhöhung von 600 Euro pro Wohneinheit.

Fallbeispiel 2
Wird im selben Gebäude der Einbau eines Brennwertgeräts mit dem Einbau einer Luft-Wasser-Wärmepumpe kombiniert, sodass die Heizung insgesamt mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben wird, fallen für den Eigentümer Investitionskosten von insgesamt etwa 70.000 Euro an. Nach Abzug der Förderung verbleiben 49.000 Euro. Die Investitionskosten pro Wohnung liegen dann bei 6.125 Euro. Nach dem pauschalen Instandhaltungsabzug von 15 Prozent bleiben Modernisierungskosten von 5.206,25 Euro pro Wohnung. Die Miete kann jährlich um 10 Prozent der Modernisierungskosten für die Wohnung erhöht werden. Das entspricht einem jährlichen Erhöhungsbetrag von 520,63 Euro beziehungsweise einem monatlichen Erhöhungsbetrag von 43,39 Euro pro Wohnung. Die Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter greift in diesem Beispiel nicht.

Vereinfachtes Verfahren

Das vereinfachte Verfahren für eine Mieterhöhung (§ 559c BGB) gilt nur für kleinere Modernisierungsmaßnahmen von bis zu 10.000 Euro. Sofern die Kosten diesen Betrag nicht überschreiten, kann der Vermieter die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren durchführen. In diesem Fall werden die Instandsetzungskosten pauschal mit 30 Prozent von den Gesamtkosten abgezogen. In der Modernisierungsankündigung muss der Vermieter darauf hinweisen, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht und es daher auch keiner Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bedarf.

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Lärm im Mehrfamilienhaus

Wann darf der Mieter die Miete mindern?

Kommt es im Mehrfamilienhaus zu Ruhestörungen durch andere Bewohner oder zu Lärmbelastungen wegen einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück, wird davon betroffenen Mietern häufig zu einer Mietminderung geraten. Aber wann ist das überhaupt legitim?

Musizieren, spielende Kinder oder Baulärm vom Nachbargrundstück gehören zu den normalen Lebensäußerungen, die Nachbarn bis zu einem gewissen Grad hinnehmen müssen. Eine Mietminderung ist in solchen Fällen also nicht immer gerechtfertigt.

Hausordnung regelt die Ruhezeiten

Es gibt in den Landesimmissionsgesetzen Nachtruhezeiten. Die Nachtruhe gilt regelmäßig von 22.00 bis 6.00 Uhr. Die Hausordnung kann aber von den gesetzlich oder durch Verordnung festgelegten Ruhezeiten abweichen. So lassen sich in der Hausordnung beispielsweise auch Mittagsruhezeiten festlegen. Mit Unterzeichnung des Mietvertrags stimmen die Mietvertragsparteien diesen Regelungen zu.

Nur wesentliche Beeinträchtigungen können zur Minderung berechtigen

Aber auch während der Ruhezeiten können Mieter keine absolute Ruhe verlangen. Typische Umgebungsgeräusche, die beim Zusammenleben oder im Wohnumfeld entstehen, sind regelmäßig als zumutbar hinzunehmen. Handelt es sich bei der Störung allerdings um eine wesentliche Beeinträchtigung der Wohnung, muss der Mieter diese nicht länger dulden, sondern kann gegebenenfalls die Miete mindern. Wann Lärm eine wesentliche Beeinträchtigung ist, muss im Streitfall ein Gericht entscheiden.

Kinderlärm

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung vom 22. August 2017 (VIII ZR 226/16) konkretisiert, dass Lärm, der durch kindgerechtes Verhalten entsteht, grundsätzlich von den Nachbarn hingenommen werden muss. Allerdings gibt es Grenzen, die im Einzelfall bestimmt werden müssen. Diese Grenzen hängen von verschiedenen Faktoren ab:

- Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräuschimmissionen
- Alter des Kindes
- Gesundheitszustand des Kindes
- Vermeidbarkeit des Lärms (zum Beispiel durch erzieherische Maßnahmen)

Musizieren

Das Üben und Spielen eines Instruments ist nach einer Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2018 (V ZR 143/17) eine übliche Form der Freizeitgestaltung und daher als sozial adäquat anerkannt. In gewissen Grenzen – nämlich grundsätzlich zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen außerhalb der üblichen Ruhezeiten – ist das Musizieren deshalb als unwesentliche Beeinträchtigung zu dulden.

Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück

Durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück verursachter Lärm berechtigt den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn dem vermietenden Eigentümer selbst kein nachbarrechtlicher Abwehr- oder Entschädigungsanspruch gegen den Verursacher zusteht. Dies hat der BGH mit Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) entschieden. Veränderungen in der Umgebung müssen dann also auch vom Mieter hingenommen werden.

Quellen: Bild: https://pexels.com

Herausgeber: https:// Lärm im Mehrfamilienhaus | Haus & Grund Deutschland, Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V., Mohrenstraße 33, 10117 Berlin. www.hausundgrund.de

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Neue Gesetzgebung

Was ändert sich 2025?

Zwar liegen viele Gesetzgebungsverfahren aufgrund des Bruchs der Ampelkoalition und den bevorstehenden Neuwahlen aktuell auf Eis. Dennoch gibt es etliche neue Regelungen und Gesetze, die ab 2025 greifen. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:

Jahressteuergesetz

Photovoltaik-Anlagen: Die Grenze für die Einkommensteuerbefreiung wird von 15 Kilowatt (peak) auf 30 Kilowatt (peak) zulässige Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister je Wohn- oder Gewerbeeinheit erhöht. Klargestellt wird, dass dies eine Freigrenze und kein Freibetrag ist. Die Grenze gilt für Photovoltaik-Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.
Elektronische Rechnung (E-Rechnung): Kleinunternehmer müssen keine E-Rechnungen ausstellen, aber diese empfangen und weiterverarbeiten können.
Erbschaftsteuer: Der Pauschbetrag für Erbfallkosten steigt von 10.300 Euro auf 15.000 Euro.
Grundsteuer: Die mit unserer Musterklage vor dem Bundesfinanzhof erreichte Möglichkeit, einen niedrigen Verkehrswert nachzuweisen, wird gesetzlich normiert.

Gefahrstoffverordnung und Asbest

Laut Novelle der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) muss grundsätzlich derjenige, der Baumaßnahmen an baulichen oder technischen Anlagen veranlasst, vor Beginn der Arbeiten den ausführenden Unternehmen alle ihm vorliegenden Informationen über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe zur Verfügung stellen.

Im Fall von Asbest reicht es aus, vor Beginn der baulichen Tätigkeiten dem Handwerker oder dem Unternehmen das Baujahr des Gebäudes schriftlich oder elektronisch mitzuteilen. Liegt das Baujahr zwischen 1993 und 1996, ist das Datum des Baubeginns als Kriterium für eine mögliche Asbestbelastung entscheidend. Da das Verwenden asbesthaltiger Baustoffe seit 31. Oktober 1993 verboten ist, kann das beauftragte Fachunternehmen mit diesen Informationen das Risiko der Freisetzung von Asbest einschätzen und bei Erfordernis entsprechende Schutzmaßnahmen oder als zusätzliche Leistung weitergehende Erkundungen veranlassen.

Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV)

Ab 2025 gelten für Feuerungsanlagen mit festen Brennstoffen strengere Grenzwerte: Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe mit Ausnahme der Einzelraumfeuerungen, die bis zum 21. März 2010 errichtet wurden, dürfen ab 2025 nur noch betrieben werden, wenn sie die in der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) festgelegten Grenzwerte für Staub und Kohlenstoffmonoxid nicht überschreiten.

Bei der Verbrennung von Holz sind als Grenzwerte 0,1 Gramm Staub sowie 1 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft einzuhalten. Bei Pelletheizungen liegt der Emissionsgrenzwert für Staub bei 0,06 Gramm und für Kohlenstoffmonoxid bei 0,8 Gramm je Kubikmeter Abgasluft (1. BImSchV § 25 Absatz 1). Ab 2025 dürfen zudem Kaminöfen und Holzöfen nicht mehr als 0,15 Gramm Staub sowie 4 Gramm Kohlenstoffmonoxid je Kubikmeter Abgasluft ausstoßen (1. BImSchV § 26 Absatz 2).

Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)

Verkürzung der Aufbewahrungsfristen: Für umsatzsteuerlich relevante Dokumente wird die Frist von zehn auf acht Jahre verkürzt (§ 14b Absatz 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz). Die Neuregelung betrifft gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, welche die umsatzsteuerliche Optierung wahrnehmen.
Digitalisierte Belegeinsicht: Durch die Neueinführung des Absatz 4 in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erlaubt das Bürokratieentlastungsgesetz Vermietern, die Belege zur Betriebskostenabrechnung in digitaler Form zur Verfügung zu stellen, anstatt die Originale in den Räumlichkeiten des Vermieters vorzulegen. Ein Anspruch der Mieter auf Einsicht in Originaldokumente ist im Gesetz nicht vorgesehen. Eine Verpflichtung zur Digitalisierung besteht insofern nicht, sodass die Form der Bereitstellung durch den Vermieter zunächst einmal frei gewählt werden kann.
Erleichterte Widerspruchsmöglichkeit des Mieters bei Kündigung: Die Neuregelung des § 574b Absatz 1 BGB sieht vor, dass der Widerspruch nicht mehr zwingend in Schriftform, sondern in Textform erfolgen kann. Die Anpassung erlaubt es Mietern, ihre Widerspruchserklärung auf elektronischem Wege zu übermitteln, beispielsweise per E-Mail, wodurch die Notwendigkeit einer postalischen Zusendung entfällt. Die Neuregelung führt zu einer Erleichterung für Mieter hinsichtlich der Dokumentation und des Beweises der rechtzeitigen Zustellung des Widerspruchs.
Umstellung von Schrift- auf Textform für langfristige Gewerbemietverträge: Mit der Änderung des § 578 Absatz 1 BGB wird die bisher erforderliche Schriftform durch die Textform ersetzt. Damit können Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in elektronischer Form, zum Beispiel per E-Mail, wirksam geschlossen werden.

Quellen: Bild: https://pixabay.com/de/photos

Herausgeber: https://www.hug-baden.de/grundsteuerranking-2024_12-2024.html| Haus & Grund Deutschland, Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V., Mohrenstraße 33, 10117 Berlin. www.hausundgrund.de

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Grundsteuerranking 2024

Alarmierender Trend für Immobilieneigentümer

Das Grundsteuerranking 2024, veröffentlicht von Haus & Grund Deutschland in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW), wirft erneut ein Schlaglicht auf die teils drastischen Unterschiede in der Grundsteuerbelastung in den 100 größten Städten Deutschlands. Diese Abweichungen wurden bereits in den Studien der Jahre 2018 und 2021 sichtbar – und haben sich in einigen Regionen noch weiter verschärft: Das Ranking zeigt, dass die Belastung durch die Grundsteuer B, die sowohl Eigentümer als auch Mieter betrifft, in manchen Städten regelrecht explodiert ist.

Im deutschlandweiten Vergleich beträgt die durchschnittliche Grundsteuer in den 100 größten Städten 499 Euro im Jahr. Das entspricht einem Anstieg von 4,5 Prozent im Vergleich zum vorherigen Ranking aus dem Jahr 2021. Am günstigsten zeigt sich im Jahr 2024 die bayerische Stadt Regensburg, wo für ein typisches Einfamilienhaus im Durchschnitt 335 Euro an Grundsteuer fällig werden. Damit bleibt Regensburg die Stadt mit der niedrigsten Grundsteuerbelastung. Am anderen Ende des Spektrums steht – wie schon in den vergangenen Jahren – die Stadt Witten. Hier zahlen Eigentümer für ein vergleichbares Objekt 771 Euro jährlich an Grundsteuer. Dies verdeutlicht den erheblichen Unterschied von fast 130 Prozent zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt. Besonders auffällig: In 26 Städten wurde der Hebesatz seit der letzten Untersuchung angehoben, während Duisburg als einzige Stadt eine Senkung vorgenommen hat.

Dramatische Unterschiede auch in den Bundesländern

Was die Bundesländer angeht, gehört Bayern zu den günstigsten Kandidaten – mit einem durchschnittlichen Grundsteuerbetrag von 419 Euro. Hauseigentümer in Berlin zahlen hingegen durchschnittlich 686 Euro. „Es gibt, was die Grundsteuerhebesätze angeht, schwarze Schafe und weiße Schafe. Sie wurden in den letzten drei Jahren in insgesamt 26 Städten, die wir untersucht haben, angehoben“, berichtet Hanno Kempermann, Geschäftsführer des IW Consult. Allerdings stechen einzelne Bundesländer negativ heraus. Rheinland-Pfalz verzeichnete beispielsweise eine besonders drastische Entwicklung: Der sogenannte Nivellierungssatz, der als Orientierungswert für die Kommunen dient, wurde um 100 Punkte von 365 auf 465 Prozent erhöht. Dies zwingt Städte wie Koblenz, deren Hebesatz aktuell bei 420 Prozent liegt, dazu, ihre Steuersätze in den kommenden Jahren weiter anzuheben, um den neuen Vorgaben zu entsprechen.

Hohe Belastungen im Norden und im Ruhrgebiet

Ein Blick auf die regionalen Unterschiede offenbart weitere interessante Trends. Während Städte im Süden Deutschlands tendenziell niedrige Grundsteuerhebesätze aufweisen, sind die Belastungen im Norden und im Ruhrgebiet deutlich höher. „Die Haushaltslage ist das entscheidende Kriterium“, betont Kempermann. „Im Süden Deutschlands sind die Hebesätze geringer, weil dort die Wirtschaft stark ist. Im Norden Deutschlands und vor allem im Ruhrgebiet gibt es aufgrund oft schwächerer Haushaltslagen häufiger hohe Hebesätze.“ Die finanzielle Not vieler Kommunen führt dazu, dass sie die Grundsteuerhebesätze regelmäßig anpassen, um ihre Haushalte zu stabilisieren – was jedoch zulasten der Eigentümer geht.

Was auf Eigentümer künftig zukommt

Mit dem Ende des Jahres 2024 endet auch der jahrelange Reformprozess der Grundsteuer. Ab 2025 wird die „neue“ Grundsteuer fällig, die sowohl Mieter als auch Eigentümer betrifft. Diese Reform soll eigentlich darauf abzielen, die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer zu modernisieren und gerechter zu gestalten. Dennoch bleibt zu befürchten, dass insbesondere in wachsenden Städten und Ballungsräumen, in denen der finanzielle Druck auf die öffentlichen Haushalte hoch ist, die Hebesätze weiter steigen könnten. Viele Kommunen schöpfen bereits jetzt ihre Möglichkeiten zur Steuererhöhung voll aus. Diese Entwicklung wird vor allem in finanzschwachen Gebieten zu einer zunehmenden Belastung für Eigentümer führen. „Die Kosten auf allen Ebenen steigen stark an“, warnt Kempermann. „Seit 2010 sind die Grundsteuern um rund 40 Prozent gestiegen. Das entspricht einem Plus von 4 Milliarden Euro, die seither mehr eingenommen wurden.“

Belastung führt zu Unmut

Diese Entwicklung sorgt auch bei den Bürgern zunehmend für Unmut. „Was wir oft erleben, ist, dass sich Bürgerinnen und Bürger in Städten mit hohen Hebesätzen gegenüber der Gemeinde beschweren und das Ranking für Klagen nutzen“, erklärt Kempermann. Besonders in Städten, die hohe Grundsteuerbelastungen aufweisen, ohne dass dies durch wesentliche Unterschiede in der kommunalen Struktur gerechtfertigt wäre, wird dies zu einem wachsenden Problem.